Инвестирането в недвижими имоти никък не е проста работа. Няма значение дали сте опитен инвеститор или в момента правите първите си крачки в света на инвестирането на недвижими имоти, въпросът “Как точно да направим покупка на имот – на фирма или физическо лице?” винаги ще бъде на дневен ред.
Далеч не Ви съветваме да подценявате това решение, защото то може да има големи последици върху данъчното облагане, разходите, възможността за кредит и върху правото на собственост.
В по – долните редове ще разгледаме всички разлики между покупката на имот от фирма и физическо лице.
Право на собственост на земя
Първата разлика в покупката на имот от фирма или физическо лице, идва от придобиване на правото на собственост на земята.
Физическо лице
Придобиване на право на собственост върху земя от физическо лице зависи единствено от гражданството на въпросното лице.
Физическо лице с българско гражданство
Когато физическо лице е български гражданин, то има пълно право да придобива собственост върху земя от всякакъв тип.
Това включва земя; парцели в регулация (предназначени за жилищно, промишлено, търговско и др. строителство); земята, която под сградите (жилищни, търговски, промишлени) и всякакви други постройки.
Физическо лице без българско гражданство, но с постоянен адрес в рамките на ЕС и ЕИП
Гражданите, които живеят в рамките на ЕС и ЕИП имат почти същите права, когато става въпрос за придобиване на собственост върху земя. Има няколко условия, които са свързани с придобиването на земеделска земя, които са въведени с цел да се защити националния интерес и развитието на селското стопанство.
- Физическото лице, което иска да закупи земеделска земя, трябва да е пребивавал законно и непрекъснато поне 5 години преди покупката.
- В някои по единични случаи може да се изисква кандидатът да се занимава с някакъв вид земеделска дейност.
- Декларация за намерение: Понякога се изисква от гражданите, които искат да придобият право на собственост.
Фирма
Придобиване на правото на собственост върху земя от юридическо лице зависи от това къде е регистрирана фирмата.
Юридически лица, регистрирани в България
Фирмите, които са регистрирани в България имат пълно право за придобиване на собственост върху всякакъв вид недвижимо имущество.
Чуждестранни юридически лица
Преди да могат за придобият право на собственот върху земя, чуждестранните фирми трябва да регистрират клон на дружеството в България.
В този случай, имотът ще бъде придобит на името на фирмата. Трябва да знаете, че няма никакво значение с какво гражданство са собствениците на фирмата, важното е тя да бъде регистрирана според българското законодателство. Когато това стане, тя започва да има еднакви права с фирмите, които са изцяло български.
Обобщение относно правото на собственост на земя
Относно правото на придобиване на земя, няма голяма разлика в условията за фирма и физическо лице. И все пак Ви съветваме, преди да направите покупка на имот на фирма или физическо лице да потърсите консултация със специалист.
Данъци и такси при покупка на имот на фирма или физическо лице
Има различни фактори, които влияят на начисляването на ДДС върху имота.
Имоти, които са освободени от ДДС и такива, които не са
Покупко – продажбата на стари сгради е освободена от ДДС. За “стар” се счита имот, който е получил разрешението си за ползване преди повече от 5 г.
Условията, на които трябва да отговарят новите сгради, за да са облагани на ДДС са следните:
- Към момента на покупката, когато е дължимо ДДС и не са изминали 5 години от издаденото разрешение за ползване, по смисъла на ЗТА:
- Към момента на покупката, когато ДДС е станало дължимо при завършване на грубия строеж.
ДДС при покупка на имот от физическо лице
Когато физическо лице закупува имот, то не дължи ДДС в случай, че:
- Закупуването на имота се случва от физическо лице (което го продава като свой личен), което не продава имот в нова сграда, преди първото му обитаване.
Физическото лице дължи ДДС в случай, че:
- Закупуването на имота се случва от юридическо лице, което е регистрирано по ДДС, в крайната цена за покупка ще се включи и ДДС - то (20%). Тогава купувачът плаща ДДС - то като част от цената на имота, но е задължение на продавача да го начисли и внесе в бюджета.
- Закупуването на имота се случва от физическо лице, което е регистрирано по ДДС. Тези лица са хора, които упражняват търговска дейност и упражнявайки я са надвишили прага на дохода и след това са се регистрирали доброволно. Ако това лице продава новопостроен имот, то трябва да начисли ДДС (20%) върху продажната цена.
ДДС при покупка на имот от фирма
ДДС – то, което фирмата ще плати при покупка на имот, зависи изцяло от предназначението на имота след продажбата.
Ако дадено юридическо лице (задължително регистрирано по ДДС) закупи, например, жилищен имот (задължително продавачът трябва да е регистриран по ДДС), който в последствие ще отдава под наем (краткосрочно или дългосрочно) или за някакви други цели, които се облагат на данък, то има право да получи платеното ДДС (20%) под формата на данъчен кредит.
В случай, че фирмата иска да използва имота за цели, които са освободени от данък, то на нея няма да и бъдат възстановени разходите по ДДС – то, т.е. няма право на данъчен кредит.
Други такси
Има още някои такси, които се плащат при покупка на имот, без значение дали става въпрос за физическо или юридическо лице.
Допълнителни разходи и такси
Фирмите имат някои допълнителни условия и разходи, които физическите лица нямат.
- Юридическите лица трябва да са регистрирани по Булстат най - късно в 7 дневен срок след покупката на имота.
- Фирмите трябва да водят счетоводство и да подават годишни данъчни декларации и отчети, дори да не извършват никаква дейност в момента на покупката.
Независимо дали купувачът е фирма или физическо лице, може да се наложи да платят изготвяне на независима пазарна оценка на имота.
Финансиране при покупка на имот на фирма или физическо лице
Много често се случва банките да имат различни условия за отпускане на кредит на фирма и физическо лице.
Отпускане на кредит на физическо лице:
- Банките разглеждат личния доход, кредитната история и съотношението доход към дълг на физическото лице.
Отпускане на кредит на фирма:
- Когато става въпрос за отпускане на кредит на фирма, банките правят по - задълбочен анализ. Те разглеждат цялостното финансово състояние на фирмата, в което се включва оборот, печалба, задължения. Ако бъдещото предназначение на имота ще е свързано с дейността на фирмата, то банката разучава и бизнес плана. Проучват се и всички активи на фирмата и собствениците.
Заключение
Не можем да дадем конкретен отговор на въпроса “Как да направим покупка на имот – на фирма или физическо лице?“, защото той зависи от много фактори, като гражданство на купувача, наличен начален капитал, данъци и такси.
Препоръчваме Ви да се обърнете към специалист, който да Ви консултира и да Ви запознае със спецификите по Вашия казус.