В днешно време, инвестирането в имоти става все по-популярен начин за изграждане на стабилни доходи и финансова сигурност. Но преди да започнем, трябва добре да разбираме основите.
В тази статия ще разгледаме как да инвестираме в имоти и какви фактори да вземем под внимание, за да избегнем риска от загуби.
Какво трябва да знаем преди първата си инвестиция?
Преди да предприемем първите си стъпки в купуването на имоти с цел инвестиция, трябва да сме сигурни, че сме изцяло наясно с този тип вложения и да преценим дали те са подходящи за нас. Инвестирането в недвижими имоти не се ограничава единствено до “ще купя апартамент и ще го давам под наем”. Това е процес, който изисква добро планиране, познания, финансова грамотност и дисциплина.
Какво означава да инвестираме в имоти?
За да достигнем до отговора на въпроса “Как да инвестираме в недвижими имоти?”, първо трябва да си отговорим на “Какво означава да инвестираме в имоти?”.
Инвестицията в недвижим имот включва придобиването на собственост с цел печалба – независимо дали чрез отдаване под наем, препродажба с печалба или дългосрочно увеличаване на стойността.
За разлика от личното ни жилище, което притежаваме с цел обитаване, инвестиционния имот има за цел да генерира доход и възвръщаемост на вложените средства.
Какви са предимствата и недостатъците?
Като всяко нещо в живота, инвестицията в имоти също има своите предимства и недостатъци. Нека започнем с предимствата:
- Пасивен доход - Наемите могат да ни осигурят добър месечен доход.
- Увеличаване на себестойността си с времето - Цените на недвижимите имоти продължават да показват ръст в стойността си.
- Физически актив - За разлика от инвестицията в акции и криптовалути, имотът е нещо реално и осезаемо.
- Инфлационна защита - Заедно с инфлацията наемите и стойността на имотите също често расте.
Въпреки това инвестициите в имоти имат и своите недостатъци:
- Изискват начален капитал - За този тип инвестиция често са нужни значителни средства за първоначална вноска, нотарилани такси, ремонт и обзавеждане. Дори при използване на ипотечен кредит, собственото участие обикновено е поне 10-30%.
- Не са ликвидни - Продажбата на имот понякога отнема месеци, особено ако пазара е застой.
- Изискват поддръжка - Ремонти, комуникация с наематели и грижа за състоянието на имуществото са постоянна част от управлението.
- Съществуват рискове - Икономически спадове, проблеми с наематели, непредвидени разходи или промени в законодателството могат да намалят доходността.
Основни видове инвестиции в недвижими имоти
Когато започнем да се интересуваме от това как да инвестираме в имот, следващото, което трябва да знаем е, че не съществува само един тип недвижима собственост.
Видът на имота и начина, по който се използва, определят, както потенциалната печалба, така и евентуалните рискове.
Всеки тип имот изисква различен подход и носи различни предимства и предизвикателства. Поради тази причина е важно да решим към кой вид ще се насочим.
Основните видове инвестиции са:
Жилищни имоти
Апартаменти, еднофамилни къщи и малки жилищни сгради. Това са най-разпространеният избор за начинаещи инвеститори.
Сравнително лесни са за управление, а печалбата от тях е чрез отдаване под наем или препродажба на по-висока цена.
Търговски имоти
Офиси, Магазини, Заведения, Складове. Тези имоти могат да носят значително по-висока доходност, но и изискват по-голяма първоначална инвестиция и по-внимателен избор на локация.
Печалбата обикновено е, чрез дългосрочни договори за наем с фирми или бизнеси.
Туристически имоти (краткосрочни наеми)
Апартаменти в туристически райони, студия в централните части на градовете, вили и къщи за гости. Това е инвестиция, която стана изключително популярна с платформи като Airbnb и Booking.
Тук потенциала за доход е доста по-висок от дългосрочните наеми, но е нужна активна поддръжка, често почистване и добър маркетинг. Печалбата идва от отдаване на имота за нощувки на туристи.
Как да изберем подходящ имот за инвестиция?
Следващият ключов момент е избора на подходящ имот. Дори с добър бюджет и силно желание за успех, пропускането на важни фактори, може да доведе до слаба възвращаемост или дори до загуби.
Основните фактори, с които трябва да се съобразим, при търсене на инвестиционен имот са:
Локацията
Местоположението е от решаващо значение за всяка инвестиция в имот. Добрата локация е предпоставка за:
- По-голям интерес от наематели и купувачи
- Възможност за по-високи наемни цени
- Минимизиране на риска от дълги периоди без наематели
- Потенциален ръст в стойността на имота
За целта, трябва да обърнем внимание на това да е в близост до транспорт, училища, градини, университети или бизнес зони. Наличието на магазини, аптеки, болници или други удобства също е предимство.
Състоянието на имота
Ново строителство или стар имот с нужда от ремонт? Истината е, че и двата варианта имат своите плюсове и минуси.
Новото строителство изисква по-малко разходи за поддръжка, отдава се по-лесно под наем и често има съвременни удобства. За жалост, обаче, цената му при инвестиция е доста по-висока, често е с по-малки площи и има такси към инвеститора.
Ако имате ограничен бюджет, стария имот с потенциал за подобрение (БРРР стратегията) може да е добър старт за вас. Неговата цена за придобиване е по-ниска и има възможност за добавяне на стойност, чрез ремонти. Недостатъците му са, че има нужда от инвестиции за обновяване и понякога е възможно наличието на скрити дефекти.
Финансиране на инвестицията
Стигаме и до един от най-често задаваните въпроси при стартирането с инвестицията в имоти, а именно “От къде да намеря всички тези средства?”. Е, добрата новина е, че не е задължително да разполагате с цялата сума предварително. Съществуват няколко основни начина за финансиране, всеки отново със своите рискове и предимства.
Собствени средства
Първият вариант, естествено, са собствените средства. Това е най-сигурният начин, които носи най-малко рискове.
Предимставата, когато разполагате с цялата сума са, че нямате абсолютно никакви ангажименти към банките – без месечни вноски и лихви. Имате по-голяма свобода при взимането на решения и цялата печалба (независимо от наем или продажба) остава за вас.
Ипотечен кредит
Това е най-разпространеният, в днешно време, метод за покупка на инвестиционен имот. При него банката отпуска кредит, като имотът служи за обезпечение. В повечето случаи е нужно самоучастие между 10% и 30% от стойността на имота.
Този метод ви позволява да инвестирате, дори без голям начален капитал. Също така увеличава възвръщаемостта на вложените собствени средства (лостов ефект). Недостатъците са, че имате месечни вноски, които трябва да покривате, и че размера на кредита зависи от кредитоспособността ви и от банковите условия.
Потребителски кредит или кредитна линия
Този подход е по-рядко използван, но е възможен при нужда от бързо допълване на средствата за ремонт, обзавеждане или довършителни дейности.
Процедурата е по-лесна и бърза и не се налага ипотека върху имота. Недостатъците са, че има по-високи лихвени проценти и сроковете за погасяване са кратки.
Партньорство или съвместна инвестиция
Друг начин, ако не разполагате с необходимия капитал или искате да намалите риска е съвместната инвестиция с приятел, роднина или бизнес партньор.
Този тип подход позволява да се обедният ресурси и усилия, което улеснява придобиването на по-скъп и качествен имот. Заедно с това се разпределят не само разходите, но и отговорностите.
Въпреки предимствата, обаче, партньорството изисква ясно предварително споразумение относно управлението на имота, разпределянето на печалбата и действията при евентуална продажба.