В света на инвестициите “ден с ден не си прилича”. Живеем във време, което е изпълнено с различни финансови възможности и динамични пазари. Поради тази причина все още стои въпроса дали наистина си заслужава да вложим пари в тухли и бетон?
Ще отговорим на този въпрос в по – долните редове, като задълбочено изследваме каква е възвръщаемостта на инвестициите в недвижими имоти. Ще Ви разкрием факторие, които влияят на доходността и метриките, с които да прецените дали едно имущество си заслужава.
В случай, че искате да получите по – задълбочени знания по темата, има доста ресурси, които ще са Ви от полза, като например книги за стратегии, инвестиции и финансова независимост; курсове или директна консултация с професионалист.
Какво е възвръщаемост на инвестициите в недвижими имоти?
Възвръщаемост на инвестициите (ROI - Return on Investment) е показател с ключово значение за инвестирането в недвижими имоти. Той измерва съотношението между печалбата от инвестицията и вложените средства. Формулата за изчисляване на ROI е следната:
ROI = ( Нетна печалба от инвестицията＼Първоначални разходи) х 100
Пример как се изчислява възвръщаемост на инвестициите в недвижими имоти:
- Купувате имот за 150 000 лв.
- След време го продавате за 200 000 лв.
- Вашата печалба е 50 000 лв.
- ROI = (50 000/ 150 000) х 100 = 33.3%
Примерът е приложим, когато първоначалния капитал за закупуване на имот е чиста сума пари, тоест няма взети заеми или кредити от институции и банки. В случай, че първоначалната сума, с която ще купувате имота не е чиста сума пари, трябва да отчетете лихвата по кредита.
Доходност от имот
Доходност от имот или капитализация (Cap Rate - Capitalization Rate) е показател, за това колко е рентабилен един имот. Тя се използва от инвеститори, които се чудят къде да вложат пари и по този начин сравняват различни имоти, без да отчитат финансирането.
Формулата е следната:
Cap Rate = (Годишен нетен оперативен доход (NOI) / Цена на имота) х 100
В случай, че не сте чували по - горните термини, сега ще ги изясним:
- Годишен нетен оперативен доход (NOI - Net Operating Income) - Казано на по - разбираем език това е разликата на годишния брутен наем и оперативните разходи, които не включват ипотека.
- Цена на имота - Това е пазарната стойност или цена на покупка.
Пример за Капитализация:
- Вид и локация на имот: Апартамент в София
- Цена на имота: 150 000 лв.
- Годишен наем: 15 000 лв.
- Годишни разходи, които включват данъци, поддръжка, застраховка и др. : 1 500 лв.
NOI = 15 000 - 1 500 = 13 500 лв.
Cap Rate = (13 500/ 150 000) х 100 = 9%
Cap Rate от 9% означава, че имаме 9% годишна възвръщаемост в недвижимия имот, спрямо цената си. Тук не включваме разходите по ипотечния кредит.
Доходност от наем
Доходност от наем (Rental Yield) измерва какъв процент от инвестицията се връща годишно, чрез приходи от наем.
Формула за брутна доходност от наем:
Брутна доходност от наем =( Годишен брутен наем/ Цена на имота ) х 100
- Годишен брутен наем - общия сбор от месечните наеми на апартаменти, без удръжките
- Цена на имота - Пазарната стойност или цената за покупка
Формула за нетна доходност от наем:
(( Годишен брутен наем-Оперативни разходи-Годишни лихвени разходи) /Цена на имот) х 100
- Годишен брутен наем - общия сбор от месечните наеми на апартаменти, без удръжките.
- Оперативни разходи - данъци, застраховки, поддръжка, управление и др.
- Годишни лихвени разходи - От всички разходи за финансиране присъстват само годишните лихвени разходи, защото главницата, която изплащате по кредита не е оперативен разход, а възвръщане на взетия назаем капитал.
Пример за брутна и нетна доходност от наем:
- Цена на имота: 100 000 лв.
- Месечен наем: 700 лв. - Годишен брутен наем - 12 х 700 = 9 400 лв.
- Годишни оперативни разходи - 1 500 лв.
- Годишни лихвени разходи - 4000 лв.
Брутна доходност:
(9 400/ 100 000) х 100 = 9.4% брутна доходност от наем
Нетна доходност:
Годишен нетен наем = 9 400 – 1 500 – 4000 = 3 900 лв.
(3 900/ 100 000) х 100 = 3.9% нетна доходност от наем
╰┈➤ Обобщение
✅ Брутна доходност от наем – това е прихода, който имотът генерира преди да бъдат извадени оперативните разходи и лихвените разходи.
✅ Нетна доходност от наем – Тя дава по реалистична представа за печалбата, която един имот носи- Това се дължи на факта, че тя представлява чистата сума, която инвеститорът печели, защото са премахнати сумите за оперативните и лихвените разходи.
Паричен поток
Паричен поток (Cash Flow) са процесите на приход и разход на парите към и от една компания, проект или финансова продукт.
Формула за изчисляване годишен паричен поток (Cash Flow):
Годишен брутен наем
-
Годишни оперативни разходи
-
Годишна дългова услуга
=
Годишен паричен поток (Cash Flow)
- Годишен брутен наем: Месечния наем без удръжки (x12);
- Годишни оперативни разходи: Разходите за данъци, застраховки, поддръжка, управление и др.;
- Годишна дългова услуга: Общата сума от всички месечни вноски по кредита, в рамките на една година (включва лихвата + главницата).
Пример за паричен поток:
- Цена за имота: 100 000 лв.
- Месечен наем: 1000 лв.
- Годишен брутен наем (без удръжките): 1000 х 12 = 12 000 лв.
- Годишни оперативни разходи: 2 400 лв.
- Месечна вноска по кредита: 600 лв.
- Годишна дългова услуга: 12 х 600 лв. = 7 200 лв.
Cash Flow = 12 000 - 2 400 - 7 200 = 2 400 лв.
Това означава, че след като се платят всички оперативни разходи и дългови плащания, имотът ще донесе чист паричен поток в размер на 2 400 лв.
Дългосрочна възвръщаемост
Освен от наеми, възвръщаемостта на имота може да идва от покачването на неговата стойност.
Пример за дългосрочна възвръщаемост:
- Годишна нетна доходност от наем: 3.9 %
- Средно увеличение на стойността на имота: 4%
- Обща годишна възвръщаемост: 3.9% + 4% = 7.9%
В случайите, когато печелите от покачването стойността на имота, колкото по – дълго той е Ваше притежание, толкова по – голяма стойност натрупвате.
Какво увеличава стойността на имота? Как да разберем?
Много е трудно да се определи дали и колко точно ще се повиши стойността на даден имот. Специалистите в областта анализират предишни данни за средното годишно лихвено увеличение за определено време и така разбират какво могат да очакват в бъдеще.
Според статистика за последните 20 години, стойността на имотите се е увеличила с приблизително 15%. Това звучи доста нереалистично, но е възможно да се случи в дългосрочен план.
След като направим правилните пресмятания, се оказва, че средното годишно увеличение може да варира от 3% до 6%. Това дава възможност на инвеститорите да придобият по – реалистична представа за представянето на имота им в бъдеще. Заключените, което даваме не е категорично.
Все пак, върху стойността на един имот влияят куп фактори, които могат да се променят сами по себе си във всеки един момент.
Как да използваме по - горните метрики при избора на имот?
Има няколко показателя, които трябва да имате предвид при избора на имот: Сравнение между имотите, за които се колебаете; Оценка на дългосрочния потенциал на имота; Ликвидност и финансов риск; Финансиране.
Силно Ви съветваме, ако Ви предстои закупуване на имот с инвестиционна цел, да обърнете внимание на по – горните фактори и изчисленията, които получавате от тях. Така ще можете да определите каква е възвръщаемостта на инвестициите в недвижимия имот. Вземете информирано и рационално решение за покупката на имущество!
- Годишен брутен наем: Месечния наем без удръжки (x12);
- Годишни оперативни разходи: Разходите за данъци, застраховки, поддръжка, управление и др.;
- Годишна дългова услуга: Общата сума от всички месечни вноски по кредита, в рамките на една година (включва лихвата + главницата).
Обобщение
В заключение ще кажем, че благодарение на по – горните метрики, може да получите цялостна картина на финансовата ситуация на един имот.
- ROI показва общата възвръщаемост на инвестицията в недвижим имот;
- Доходност от имот (Cap Rate) и Доходност от наем (Rate Yield) дават представа за оперативната доходност;
- Паричен поток (Cash Flow) ще установи дали имотът генерира положителен паричен поток;
- Общата възвръщаемост обединява метриките за оперативната доходност и потенциала за капиталово вложение.