Няма човек, който да не иска да разполага със собствен имот. Независимо дали искате да купите първото си жилище, по – голям дом за семейството си или за инвестиране в недвижими имоти, покупката на имот крие редица рискове и препятствия пред купувача.
Когато човек намери жилището на мечтите си, е трудно да не бъде емоционален. Точно тогава е възможно да пропусне някой от детайлите, които съпътстват всяка сделка за покупко – продажба на имот. За да Ви държим нащрек и да Ви помогнем да се ориентирате, в по – долните редове сме Ви дали 11 съвета за какво да внимаваме при покупка на имот.
Въпреки написаните препоръки в по – долните редове, Ви съветваме при казус със закупуването на имот да проведете консултация със специалист.
Проверка на собственост
Първото и най – важно нещо, което трябва да проверите, при покупка на недвижим имот, е собствеността му. Излишно е да казваме, че за да бъде успешна сделката, лицето, което се представя за продавач трябва да бъде реален собственик на имота.
Практиката е показала, че има доста варианти, в които продавача може да не е собственик на имота – ако човека, от който той го е купил не е бил реалния собственик или, ако имотът не е бил годен за продажба, когато го е купувал.
За да се предпазите от последващи неприятности, Ви съветваме да проверите собствеността на имота за 10 г. назад. Ако се чудите как да разбера кой е собственика на имот, то ще Ви кажем, че това може да се случи като разгледате актовете за собственост на лицата, които са го купували. Важно е да се върнете точно 10 г. назад, не по – малко, защото така ще установите дали продавача е реалния собственик на имота, ще видите преходните сделки и веригата по прехвърлянето. Тази проверка Ви дава спокойствите, че няма да се появи законен собственик на имота, който да предяви законови претенции за имота си и да се наложи да Ви бъде отнет.
Напълно възможно е продавача дори да не подозира, че не е реалния собственик на имота. Това се получава, защото той не разбира, когато го купува, че има причина, поради която той не може да бъде реалния собственик. Въпреки това след покупката той започва да го използва като свой.
Предварителен договор
Сделката с недвижим имот се осъществява благодарение на договор за покупко – продажба, или така наречения нотариален акт.
В практиката, обаче, във всяка сделка се прибягва и до предварителен договор за продажба, в който са описани детайлите, които ще присъстват в нотариалния акт. Въпреки това, трябва да знаете, че предварителния договор не дава сигурна гаранция, че ще придобиете имота. Лицето, което продава имота, може да сключи сделка с друг купувач в периода между предварителния и окончателния договор. След като тази сделка е вписана в Имотен регистър, Вие вече нямате никакви права, защото сте подписали само предварителен договор. Поради тази причина много често в предварителния договор има специална клауза, според която продавача няма право да сключва сделка с трето лице, защото иначе подлежи на санкция.
Вие като купувачи няма как да претендирате за право на собственост върху имота, след като сте подписали предварителен договор, защото този документ не Ви го дава. Той служи по – скоро като техническо средство, за да достигне процедурата до краен етап (подписване на нотариален акт).
Ако купувате имот “на зелено”
В случай, че правите покупка на имот “на зелено”, трябва да знаете, че това от своя страна също крие доста рискове.
Обикновено такъв тип недвижимо имущество се купува от фирма инвеститор или фирма за продажба. Сделката се случва, когато все още няма построена сграда, която да е въведена в експлоатация (няма всички необходими разрешителни, за да може да се живее в нея).
Разрешителни за въвеждане на сградата в експлоатация
Акт 14, акт 15, акт 16 са разрешителните, които една сграда трябва да получи, за да бъде годна за живеене. Те се получават във възходящ ред на номера, като по този начин държавата контролира етапите на строителство. Колкото по – рано купите имот в такава сграда, толкова по – голям е риска.
- Акт 14 – той превръща сграда, която е в етап на “груб строеж”, от обект с право на строеж в недвижим имот.
- Акт 15 – при получаването му, се устонавява, че имотът е завършен и се определя до какъв етап на строеж е готов за продажба. Слага край на всички ремонтни дейности.
- Акт 16 – той се изготвя на базата на акт 15. Чрез него сградата се въвежда в експлоатация. След като бъде приет, имотът вече е годен за обитаване.
Право на строеж
За да избегнете излишни проблеми, Ви съветваме да проверявате фирмите, от които мислите да купувате – собственици ли са на земята, история на фирмата и стажа и в бранша, фирмата има ли разрешително за строеж, всички последващи документи и архитектурния план на сградата.
- Една фирма придобива право на строеж, чрез документ, който е подобен на нотариален акт. Подписването на такъв договор изисква набор от документи, за това ще е добре да проверите дали наистина продавача е имал право да построи имота върху тази земя.
Дали имотът е самостоятелен обект?
Едно от най – важните неща, за които трябва да внимавате, е дали имота, който ще купувате се води самостоятелен обект (сграда или обект в сграда) или да може да се придаде към друг самостоятелен обект, като таван, мазе, паркомясто и др.
Според българското законодателство, един обект е самостоятелен, когато има самостоятелно функционално предназначение, като например жилище, ателие, офис, магазин и др. За да може един обект да придобие статут на някое от по – горните, той трябва да отговаря на определи изисквания. Например, за да може един обект да бъде жилищен имот той трябва да има поне един вход; минимун едно жилищно помещение; да притежава кухня или кухненски бокс; да има обособена баня и тоалетна; да има помощно сервизно помещение, в или извън имота.
В случай, че искате да направите покупка на имот, който не е самостоятелен обект, не се притеснявайте. Има възможност той да придобие такъв статут, единствено трябва да прецените предварително какъв е шанса това да се случи. Попадали сме на случаи, в които чрез преустройство на обекта, той да придобие желания от купувача статут. В такъв случай сделката е възможна, едва след като това се случи.
Несамостоятелен обект, който обслужва друг самостоятелен обект
Ако предметът на сделката е таван, мазе, парко място или друга прилежаща постройка, има други занови наредби, с които да се съобразите. Една от тях е, че когато става въпрос за покупка на мазе, продавачът трябва да има друго обслужващо помещение, а купувачът трябва да притежава имот, който това мазе да обслужва.
Имотът има ли тежести?
Друг важен детайл, от който трябва да се поинтересувате, е дали имота има тежести и какви.
- Ако имотът е ипотекиран, то въпросната ипотека обвързва всеки купувач на обекта, неазивисимо дали те са я направили.
- В случай, че има договор за наем, който предоставя закупеното жилище на наематели, купувачът е длъжен да се съобрази с него и да изчака до края на срока на договор. През този период лицето, което е купило имота може да събира месечните вноски по наема.
- Правото за ползване на имота, което е предоставено на трето лице, също е обвързано с купувача. Той няма да може да използва имота, и поради факта, че това не е договор за наем, той няма да получава и доход от това. Правото на ползване изтича, когато мине срока, за който е учредено или при смърт на лицето, което използва имота.
Каква цена е вписана в нотариалния акт?
Когато дойде моментът за изготвяне на нотариалния акт трябва да се погрижите за своите интереси, като в нотариалния акт бъде записана реалната цена, за която се купува имота, а не тази, която е по данъчна оценка (тя винаги е по – ниска). Това дава сигурност на купувача, че в случай на неприятни бъдещи събития, като това да бъде отстранен като собственик на имота, той ще може да изисква от продава сумата, която е вписана в нотариалния акт.
Година и тип на строителство, на сградата
Преди да направите покупка на имот е от съществено значение да проучите годината и типа на строителство на сградата. Разбирането на тези детайли за жилището, ще Ви помогнат да прецените каква ще бъде възвръщаемостта на инвестициите в недвижими имоти и дали си заслужава в дългосрочен план.
Защо е важна годината на строителство на сградата?
- Строителните материали се амортизират, както всичко друго в живота. Поради тази причина, ако имотът е по – стар, има голяма възможност в бъдеще да се налагат повече ремонти и повече средства за поддръжка.
- Технологиите в строителството се развиват със скорострелни темпове. Има голяма разлика от строителството на сгради преди 20 г. и в наши дни. По – новите сгради отговарят на повече критерий, свързани с енергийната ефективност, шумоизолация и сигурност. Ето например, по новите сгради са по – енергийно ефективни, защото имат по – добра изолация, по – ефективни системи за отопление и вентилация и има възможност да бъдат оборудвани със съвременни техники за енергоспестяване.
- Поради факта, че хората ежедневно откриват нови и по – устойчиви строителни материали, с които да строят, сгради които са вдигнати в определени години, могат да бъдат по – проблемни от останалите, заради използваните тогава материали или строителна техника.
- С напредване на времето, нормативните наредби и изисквания, относно безопасността на сградата се промениха. Поради тази причина сгради, които са вдигнати преди 20 г. може вече да не отговорят на съвременните изисквания за безопасност.
- В случай, че покупката на имот, ще бъде финансирана чрез кредит, имайте предвид, че банките имат различни изисквания и политики, когато става въпрос за по – старо жилище.
- Застрахователните брокери също са по – предпазливи, когато става въпрос за сграда с по – голяма възраст. Предлагат различни условия или по – виско премии.
Защо е важен типа на строителство на сградата?
- Различните строителни техники и материали осигуряват различна устойчивост на сградата от земетресения, наводнения, силни ветрове и др. Ето например една конструкция от монолитен стоманобетон е по – устойчива на различни природни бедствия, от колкото сграда от панел или тухла.
- Издръжливостта на сградата също е пряко повлияна от типа строителство. Някои строителни материали са по – устойчиви на влага, вредители и атмосферни влияния. Това от своя страна води до по – бавна амортизация и по – дълга експлоатация, преди да се наложи ремонт, което в дългосрочен план означава по – малко разходи за поддръжка.
- Различните материали оказват значително влияние върху топлоизолацията на сградата. Тухленото и монолитно строителство често пъти имат по – добра изолация, от колкото панелното. Това от своя страна означава, че в бъдеще разходите за битови сметки ще бъдат по – малки.
- Шумоизолацията също до голяма степен е повлияна от материалите, които се използват за строителството на сградата. Панела и доста по – пропусклив на звук, от колкото тухлата, например.
- Някои видове конструкции държат по – висока пазарна цена (като например тухлените и монолитните), заради редицата предимства, които предлагат. Едно от тях е, че въпреки по – голямата първоначална инвестиция, в бъдеще те дават възможност за по – ниски ежемесечни разходи.
Бюджета, с който разполагате
Една от най – честите грешки, които купувачите правят е, да търсят и набелязват имоти, преди да са сигурни с какви финанси разполагат. Понеже живеем във време, в което човек трудно може да си позволи закупуването на жилище изцяло със собствени средства, се налага прибягване до различни кредитни институции и банки.
За да бъдете сигурни, че банката ще отпусне желаната от Вас сума пари, трябва да направите подробно проучване на предлаганите кредитни продукти. Едва след като получите одобрение за кредит трябва да пристъпите към търсене на жилище. Тази стъпка е важна, защото много често в предварителния договор, който подписвате, е заложена клауза, според която ако поради вина на купувача сделката не бъде финализирана, той дължи неустойки.
Друг важен аспект от определянето на Вашия бюджет е, да си постивите таван. Трябва да премислите тази стъпка напред, като анализирате максимално и бъдещи събития – обмислете каква месечна вноска може да плащате без това да засегне нормалния живот на Вас и Вашето семейство.
Допълнителни такси и разходи
Въпреки, че основната сума пари отива за апартамента, не подценявайте и допълните такси и разходи, които неизменно трябва да платите, за да се осъществи сделката. Направете подробно проучване преди започване на целия процес, за да разберете кои разходи по процедурата биват покривани изцяло от купувача, кои от продавача и кои от двете страни по договора. Пример за такси, които покрива купувача са комисионната на брокера, с който работи (която винаги е % от цената на имота, следователно няма да бъде малка сума пари) и таксите по прехвърляне (които също са някаква част от цената на имота). След като направите подробен анализ, Ви съветваме да отделите определена сума пари, която да бъде предназначена единствено за този вид разноски.
Ателие или апартамент
Забелязваме, че хората не правят особена разлика между ателие и апартамент. Когато става въпрос за покупка на имот, обаче, трябва да сте наясно със съществените различия между тези два вида имота.
Според закона, за да бъде признат един имот за жилище, той трябва да отговаря на някои условия: да има комин в дневната и в кухнята; да бъде подсигурено проветряване; да бъде спазена регламентираната височина на помещенията; да бъдат спазени изискванията за изложение на жилището; особености за разположението на стаите, далеч от източници на шум.
От друга страна, ателие се нарича място, в което се упражняват професионални и стопански дейности, но е с постоянно обитаване от страна на извършващия ги. Тоест то не е изцяло имот за живеене, но не е изцяло и имот за работа. Закупуването на ателие звучи доста примамливо за много хора, защото има различни финансови облекчения.
Въпреки това Ви съветваме да заложите на сигурно и да търсите имот, който е предназначен изцяло за живеене.
Кой е собственик на терасата?
В случай, че купувате апартамент в жилищна сграда, е важно да обърнете внимание на терасата на апартамента. И по – точно на това дали тя е прилежаща с жилището, което купувате.
Наблягаме на този казус, защото все по – често ставаме свидетели как апартаменти с уж собствени тераси, в последствие излизат като общи площи на сградата, защото се водят “покривни тераси”. Това от своя страна означава, че право на собственост имат всички живущи в сградата.
Поради тази причина проучете към кой обект е причислена квадратурата на терасата. Така ще си спестите много бъдещи главоболия.
Разберете повече за продавача
Важна подробност, на която трябва да обърнете внимание, е продавача, от който ще купите имота. Не се притеснявайте да му задавате въпроси, когато имате такива и внимавайте при отговорите му. Важно е той да ви вдъхне надеждност и сигурност. Правилната преценка на това лице може да се окаже ключова в последващата сделка за покупко – продажба.
Заключение
Покупката на имот е едно от най-важните решения, които човек може да вземе, и затова е от съществено значение да бъде добре информиран. Ако се чудите за какво да внимаваме при покупка на имот, отговорът включва цял набор от стъпки – от проверка на собствеността и тежестите, през съдържанието на предварителния договор, до това дали имотът е самостоятелен обект и какво реално се вписва в нотариалния акт. Важно е също да прецените типа строителство, правния статут на терасите, дали купувате ателие или апартамент, и дори кой е продавачът. Всеки един от тези елементи може да повлияе не само на цената, но и на бъдещото ви спокойствие. Подходете с внимание, използвайте експертна помощ и вземайте решения на база проверена информация. Така инвестицията ви ще бъде разумна, защитена и дългосрочно удовлетворяваща.
Ако желаете да разберете повече по темата, в интернет може да намерите неизчерпателно количество от ресурси – книги, подкасти, влогове и много други.