Инвестирането в недвижим имот не е работа за всеки. Независимо дали сте опитен инвеститор или продавате обект за пръв път, ще Ви споделим, че продажбата на имот е сериозно решение, съпътствано с много рискове и подводни камъни. Тя изисква стриктно планиране и добро познаване на спецификите на пазара.
Поради динамичните време, в които живеем, има много фактори, които могат да повлияят на успешната сделка за продажба – голямото разнообразие на имотния пазар, скорострелните промени в цените и др. Поради тази причина създадохме този изчерпателен наръчник за какво трябва да внимаваме при продажба на имот. Той засяга ключови моменти от продажбата на имот, като определяне на цената, предварителния договор, поведение по време на оглед, задължителни документи и др.
Въпреки написаните по – долу подробни инструкции за какво да внимаваме при продажба на имот, Ви съветваме да проведете консултация със специалист.
Определяне на цената
От първостепенно значение е преди да започнете продажба на имот да проучите как вървят цените в града и квартала, в който се намира обекта. Ако започнете процес по продажба преди да сте направили такова проучване, рискувате да допуснете сериозни грешки.
Живеем във време, в което цените на имоти се променят изключително бързо. Поради тази причина трябва непрекъснато да правите анализ на съотношението между търсене и предлагане и как то се отразява върху цените. Ако направите проучване един път и само в началото рискувате да продадете жилището си на различна от пазарната цена.
Най – лесният начин, по който можете да получите информация за пазара на имоти, е като преглеждате други обяви във Вашия град и квартал. Тук искаме да обърнем внимание на факта, че интернет пространството е залято от фалшиви обяви на различни мними агенции. Те няма да Ви бъдат полезни, когато правите проучване. Дори, напротив, ще Ви объркат още повече. Нашият съвет е да се доверявате само на доказали се във времето агенции, които имат как да докажата работата си през годините.
Анализът на пазара е важен, защото обявяването на твърде висока или по – ниска цена, от пазарната, може да Ви коства отблъскването на потенциален купувач. Това ще увеличи времете, в което имотът стои на пазара и заради това продажбата му ще става все по – трудна.
Какво се случва, когато обявим прекалено висока цена?
Дори Вие да не го направите, всички купувачи проучват пазара преди да осъществи покупка на имот. Те започват да следят цените в различните райони, разбират приблизителните цени на различните типове жилище в кварталите на града. Поради тази причина цена, която е над пазарната за съответния тип имот, няма да остане незабелязана от тях.
Какво се случва, когато обявим по - ниска цена?
Тази ситуация Ви дава две възможности. В единия, купувачите ще са привлечение от по ниската цена и ще искат веднага да купят Вашия имот. Този вариант е горе долу печеливш за всички, с изключение на факта, че ще продадете имота си за доста по – малко пари. Вторият вариант е по – ниската цена да усъмни купувачите, че има нещо нередно с Вашия имот, което налага продажната цена да бъде осезаемо по – ниска. Това също ще задържи имотът Ви на пазара дълго време.
Работа с професионалист
Всеки човек гледа по различен начин на работата с помощник при продажбата на имот. Някои се доверяват на брокерски агенции, други пък предпочитат консултация с професионалист в областта.
Нашия съвет, за това как да изберете Вашия доверен съюзник за продажбата, е да се допитате до близки и познати, които вече са преминали през процеса и са доволни от някой специалист. Може да проучите различни мнения в интернет или да направите задълбочен анализ на брокерски къщи и консултанти.
Описание на имота
При продажба на имот, всеки продавач трябва добре да познава своя обект, за да може да му направи привлекателно, но в същото време реалистично представяне. “Колкото повече, толкова повече” е мотото, когато описваме недвижимо имущество, защото колкото повече подробни специфики изложите, толкова по – реална представа ще дадете на купувачите за състоянието на Вашия имот.
Съветваме Ви в характеристиките да включите всички позитиви, които имотът Ви предлага, защото те ще привлекат вниманието на купувачите. Такива могат да бъдат: близост до магазини, аптеки, ресторанти, детски градини, училища, спирки на градския транспорт; асансьор; хубава гледка; свободна зона за паркиране; зелени площи и др.
И все пак, трябва да знаете, че хората купуват най – вече с очите си. Поради тази причина хубавото и подробно описание би било нищо без добри кадри на имота Ви. По този начин Вие ще дадете още по – ясна представа на потенциалния купувач за състоянието, в което се намира обекта за продажба. Ако имате възможност, може да прикачите и видео материал, чрез който ще заведете клиента на виртуален оглед. Така той ще бъде напълно подготвен, за това което го очаква щом отиде на място.
Поведение по време на огледите
Всички по – горе описани неща ще помогнат за по – бързата продажба на имота Ви. И все пак последната стъпка в добрата реклама е перфектното Ви представяне по огледи. Колкото и добра обява да има обекта, ако купувачът остане разочарован по време на огледа, усилията Ви ще се окажат напразни.
Съвети за добро представяне по време на огледи:
- Уверете се, че имотът се поддържа чист и спретнат. Не го показвайте в състояние, в което самите Вие не бихте го купили.
- Ако жилището разполага с едно парко място, отстъпете го на купувача. В случай, че няма собствено паркомясто, помогнете на купувача да си намери място за паркиране в близост.
- Никога не закъснявайте и не карайте купувача да Ви чака. По този начин ще демонстрирате несериозно отношение към бъдещата сделка.
- Бъдете наясно с минусите на Вашия имот и ги обсъдете с потенциалния купувач. Когато харесат жилище, хората го гледат още не един или два пъти. Поради тази причина, ако жилището има някакви недостатъци, те няма да останат незабелязани и единствено могат да откажат купувачите от сделката.
- Важен детайл, на който малко продавачи обръщат внимание, е миризмата в апартамента. Практиката ни е показала, че много от купувачите се отказват от покупката още, когато влязат в имота, защото миризмата е неприятна. Преди огледа проветрете и поставете лек ароматизатор.
- За да бъде цялостната картинка по – приятна за купувача, Ви съветваме да подредите и изчистите и външните пространства, около имота. Ако има тревни площи ги окосете, ако има стари вещо по стълбите ги приберете.
- Не бъдете твърде настоятелни в опитите си да продадете имота. Оставете го да говори сам за себе си.
Предварителен договор
Масова практика стана подписването на предварителен договор. Трябва да знаете, че той не гарантира, че сделката ще се състои, но носи по – голяма сигурност и на двете договорни страни. Той гарантира по – бързо и безпроблемно сключване на сделката, което означава, че предварителния и крайния договор не винаги са идентични. В предварителния договор се съдържат клаузи, които определят предмета на договор; цената на имота; срока, в който продавача трябва да предостави нотариалния акт на продавача; срока за изплащането на пълната сума и др.
По предварителния договор могат да се правят промени и от двете страни, до като във финалния документ (нотариалния акт) всичко остава така както е подписано от купувача и продавача.
Поради факта, че предварителния договор не е предмет на нотариалния акт, той остава в сила дори след финализиране на сделката. При бъдещи проблеми, той може да послужи пред различни институции.
Предварителния договор играе изключително важна роля, когато говорим за покупко – продажба от инвеститор, защото чрез него той се задължава да извърши всички необходими ремонтни дейности и да предостави разрешение за експлоатация на имота.
Клаузи за неустойки
Във всяка сделка както купувачът, така и продавачът, подписват предварителен договор, в който има включени различни клаузи за неустойки. Те внасят сигурност и на двете страни, че сделката ще се състои. Имайте предвид, че в случай, когато продавачът реши да прекрати договорните отношения, той дължи неустойка на купувача в двоен размер. Същото важи и за другата договорна страна – ако купувачът прекрати отношенията, той дължи неустойка на продавача.
Документи
Естествено, че при продажба на имот, продавача има нужда от набор документи, които да послужат пред различни институции. Попринцип всеки казус е различен и изисква различни разписки и документи, но има някои, които задължително трябва да представите пред нотариус. Той има право да откаже да изповяда сделката, ако види, че някои от тях липсват. Друга част от тях ще са Ви необходими пред банката, в случай, че купувачът финансира покупката, като тегли кредит.
Част от основните документи са:
- Документ за собственост върху имота;
- Документ за самоличност;
- Удостоверение за данъчна оценка
- Схема на имота от Агенция по геодезия, картография и кадастър;
- Удостоверение за тежести;
- Удостоверение за сключен граждански брак;
- Удостоверение за наследници;
- Удостоверение за липса на задължения;
- Документ, че таксите се споделят между двете страни (въпрос на взаимна договорка).
Заключение
Продажбата на недвижим имот може да изглежда като праволинеен процес, но на практика изисква внимание към множество детайли. Затова, когато се питаме за какво да внимаваме при продажба на имот, отговорът обхваща повече от просто намиране на купувач. От правилното определяне на цената и работата с опитен професионалист, през изготвянето на атрактивно, но коректно описание, до поведението по време на огледи – всеки етап е от значение. Не по-малко важни са юридическите аспекти като предварителния договор, клаузите за неустойки и изрядността на документите. Подхождайки информирано и внимателно към всеки от тези елементи, продавате не само по-бързо и изгодно, но и с минимални рискове.
Ако искате да получите повече информация по темата, интернет разполага с неограничено количество ресурси, които да използвате – книги, подкасти, влогове и др.